Warum dieses Thema jetzt wichtig ist
Die Räumungsklage ist das letzte rechtliche Mittel des Vermieters, um einen Mieter aus einer Wohnung zu bekommen, der trotz wirksamer Kündigung nicht auszieht. Für Vermieter ist es der schwerste Gang – langsam, kostenintensiv und mit ungewissem Ergebnis. Für Mieter ist es eine Situation, die existenzielle Konsequenzen haben kann: der Verlust der Wohnung, ein Gerichtstermin, drohende Zwangsräumung. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter grundsätzlich stark – aber es schützt sie nicht unendlich. Wer eine Räumungsklage erhält, darf nicht passiv bleiben. Wer als Vermieter eine Räumungsklage plant, muss jeden Schritt richtig gehen – ein einziger formeller Fehler kann das gesamte Verfahren zu Fall bringen.
Der Artikel behandelt unter anderem
Dieser Beitrag erklärt, was eine Räumungsklage ist und wann sie erhoben werden kann, welche Voraussetzungen zwingend erfüllt sein müssen, wie das Verfahren in seiner typischen Abfolge abläuft, was die Schonfristzahlung bedeutet, welche Kosten entstehen, wie Mieter sich verteidigen können und was nach einem rechtskräftigen Räumungsurteil passiert.
Ziel des Artikels: Wer diesen Artikel gelesen hat, versteht den vollständigen Ablauf einer Räumungsklage, kennt die wichtigsten Rechte beider Seiten und weiß, welche Handlungsoptionen zu welchem Zeitpunkt zur Verfügung stehen.
Für wen dieser Artikel besonders wichtig ist
Dieser Beitrag richtet sich an Mieter, die eine Kündigung erhalten haben und wissen möchten, was als nächstes kommt und wie sie sich verteidigen können, sowie an Vermieter, die eine Räumungsklage erwägen und jeden Schritt richtig tun wollen.
Was die Räumungsklage ist – und warum Vermieter keinen anderen Weg haben
Die Räumungsklage ist die gerichtliche Klage des Vermieters gegen den Mieter auf Herausgabe der Mietsache. Sie ist das Mittel, mit dem ein Vermieter einen Räumungstitel erwirkt – also ein gerichtliches Urteil, das ihn berechtigt, die Wohnung mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers zwangsräumen zu lassen.
Warum braucht ein Vermieter dafür ein Gericht? Weil das deutsche Recht eigenmächtiges Handeln des Vermieters ausdrücklich verbietet. Wer als Vermieter die Wohnung eigenhändig aufbricht, die Schlösser austauscht, Möbel rauswirft oder den Strom abstellt, um einen Mieter zum Auszug zu zwingen, macht sich strafbar – und haftet für alle dadurch entstehenden Schäden. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen unmissverständlich klargestellt, dass auch bei eindeutig berechtigtem Räumungsanspruch der Vermieter den Rechtsweg nehmen muss. Ein Fall aus der BGH-Rechtsprechung illustriert das plastisch: Ein Vermieter hatte bei einem verschwundenen säumigen Mieter die Wohnung aufgebrochen und die Einrichtung entsorgt. Als der Mieter wiedertauchte, verurteilte der BGH den Vermieter zu 62.000 Euro Schadensersatz. Der einzige saubere Weg ist die Räumungsklage.
Die Voraussetzungen für eine Räumungsklage – was zwingend erfüllt sein muss
Bevor eine Räumungsklage erhoben werden kann, müssen mehrere Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein. Ein Fehler bei einer dieser Voraussetzungen kann die Klage scheitern lassen.
Erstens muss eine wirksame Kündigung vorliegen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Mieter nachweisbar zugegangen sein. Eine per E-Mail ausgesprochene Kündigung ist grundsätzlich unwirksam – das Schriftformerfordernis des § 568 BGB verlangt eine eigenhändige Unterschrift auf Papier. Der Zugang muss beweissicher sein: Einwurf-Einschreiben oder Übergabe durch Zeugen sind gängige Methoden. Außerdem muss die Kündigung inhaltlich korrekt begründet sein. Eine ordentliche Kündigung wegen berechtigten Interesses – etwa Eigenbedarf oder schwerwiegende Pflichtverletzungen – muss dieses Interesse konkret und nachvollziehbar darlegen. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt einen Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten voraus.
Zweitens muss bei ordentlicher Kündigung die Kündigungsfrist abgelaufen sein. Die gesetzliche Mindestfrist beträgt drei Monate und verlängert sich nach Wohndauer: nach fünf Jahren auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Erst wenn die Frist abgelaufen ist und der Mieter nicht ausgezogen ist, kann die Räumungsklage eingereicht werden.
Drittens muss der Mieter trotz Fristablauf in der Wohnung verblieben sein. Ist er freiwillig ausgezogen, erübrigt sich die Klage.
Viertens muss bei einer fristlosen Kündigung in der Regel eine vorherige Abmahnung erfolgt sein. Die Abmahnung ist bei Zahlungsverzug entbehrlich – bei anderen Pflichtverletzungen wie Lärm, Schäden oder unerlaubter Untervermietung aber grundsätzlich erforderlich. Eine fehlende oder unwirksame Abmahnung macht die Kündigung unwirksam und damit auch die Räumungsklage aussichtslos.
Der typische Ablauf einer Räumungsklage – Schritt für Schritt
Der erste Schritt ist die schriftliche Kündigung mit Begründung und Zugang beim Mieter. Der zweite Schritt ist das Abwarten der Kündigungsfrist. Erst danach folgt der dritte Schritt: die Einreichung der Klageschrift beim zuständigen Amtsgericht. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Das gilt bei Wohnraummietstreitigkeiten unabhängig vom Streitwert – also auch dann, wenn gleichzeitig eine Zahlungsklage erhoben wird, die einen hohen Betrag umfasst.
Das Gericht stellt die Klageschrift dem Mieter zu und setzt ihm eine Frist zur Stellungnahme. In dieser Frist kann der Mieter Widerspruch erheben und seine Verteidigungsargumente darlegen. Anschließend findet ein Gütetermin statt, in dem das Gericht versucht, eine einvernehmliche Lösung zu erreichen – häufig in Form eines Räumungsvergleichs, bei dem der Mieter sich zu einem bestimmten Auszugstermin verpflichtet. Kommt kein Vergleich zustande, wird ein mündlicher Verhandlungstermin angesetzt. Beide Seiten können Beweise vorlegen: Urkunden, Zeugenaussagen, Sachverständigengutachten. Nach der Verhandlung ergeht das Urteil.
Wird die Räumungsklage für begründet befunden, ergeht ein Räumungsurteil. Dem Mieter wird darin eine Räumungsfrist gesetzt – in der Regel zwei bis vier Wochen. Hat das Gericht dem Vermieter einen vollstreckbaren Räumungstitel ausgestellt, kann er den Gerichtsvollzieher beauftragen. Die Zwangsräumung selbst dauert typischerweise zwei bis vier Stunden.
Die Dauer – wie lange dauert eine Räumungsklage
Das ist die ehrlichste und zugleich ernüchterndste Antwort: Eine Räumungsklage dauert in der Praxis zwischen sechs Monaten und einem Jahr. In komplizierteren Fällen oder bei überlasteten Gerichten kann sich das Verfahren auf zwei Jahre hinziehen. Wer als Vermieter eine Räumungsklage einreicht, sollte keine schnelle Lösung erwarten.
Für Mieter bedeutet das: Wer eine Räumungsklage erhält, hat in der Praxis noch erhebliche Zeit, um alternative Wohnmöglichkeiten zu suchen, ein Angebot zur einvernehmlichen Lösung zu unterbreiten oder die ausstehenden Schulden zu begleichen. Passivität ist trotzdem keine gute Strategie – wer auf Gerichtstermine nicht reagiert und keine Stellungnahme abgibt, riskiert, dass das Gericht ein Versäumnisurteil gegen ihn erlässt, das sofort vollstreckbar ist.
Die Schonfristzahlung – zweite Chance bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Wer wegen Mietrückständen fristlos gekündigt wird, hat eine gesetzlich gesicherte zweite Chance: die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Wenn der Mieter den gesamten ausstehenden Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgleicht, wird die außerordentliche fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Die Räumungsklage scheitert dann in diesem Punkt.
Die Schonfristzahlung ist für Mieter in finanzieller Not eine wichtige Schutzmaßnahme. Sie setzt aber voraus, dass der gesamte Rückstand beglichen wird – eine Teilzahlung genügt nicht. Außerdem gilt sie nur für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Hat der Vermieter gleichzeitig hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausgesprochen – was mietrechtlich korrekt und in der Praxis häufig so gehandhabt wird –, bleibt die ordentliche Kündigung auch nach vollständiger Zahlung des Rückstands wirksam. Der BGH hat das mehrfach bestätigt und ist damit eine ernüchternde Botschaft für Mieter, die glauben, durch Nachzahlung aus der Klemme zu kommen: Wer gleichzeitig ordentlich und außerordentlich gekündigt wurde, muss möglicherweise trotz Zahlung ausziehen.
Möglichkeiten der Mieterverteidigung – welche Argumente helfen
Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, sich gegen eine Räumungsklage zu verteidigen. Die wichtigste ist, formelle Fehler der Kündigung geltend zu machen. Die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Kündigung. Fehler in der Schriftform, Mängel beim Zugang, eine unzureichende Begründung oder fehlende Abmahnung können die Kündigung und damit die gesamte Räumungsklage zu Fall bringen.
Wenn die fristlose Kündigung auf Mietrückstände gestützt ist, kann der Mieter die Schonfristzahlung vornehmen – mit den oben beschriebenen Einschränkungen.
Wenn der Mieter geltend machen kann, dass seine Miete wegen Mängeln gemindert war, kann das die Berechtigung der Kündigung in Frage stellen. Allerdings gilt: Das Minderungsrecht entfällt, wenn der Mieter eine Mangelbeseitigung durch den Vermieter nicht duldet – also Handwerkern den Zugang verweigert hat. Das hat der BGH ausdrücklich klargestellt.
Bei Eigenbedarfskündigungen kann der Mieter sowohl die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs bestreiten als auch einen Härtefall wegen unzumutbarer Beeinträchtigung geltend machen. Der BGH hat im April 2025 klargestellt, dass auch Stellungnahmen von Therapeuten und Heilpraktikern als Grundlage für einen medizinisch begründeten Härtefall ausreichen können.
In Härtefällen kann das Gericht nach § 721 ZPO eine verlängerte Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren – wenn die Interessen des Mieters diejenigen des Vermieters überwiegen. Besonders berücksichtigt werden Krankheit, hohes Alter, Schwangerschaft, Kinder im schulpflichtigen Alter oder fehlende Ausweichmöglichkeiten auf dem Wohnungsmarkt.
Die Kosten einer Räumungsklage – was Vermieter vorher wissen müssen
Der Streitwert einer Räumungsklage berechnet sich nach dem Zwölffachen der monatlichen Bruttomiete. Bei einer Miete von 800 Euro brutto liegt der Streitwert also bei 9.600 Euro. Das ist für die Berechnung der Gerichtskosten und der Anwaltskosten maßgeblich.
Da der Streitwert bei einem Großteil der Wohnraummietverhältnisse 10.000 Euro nicht übersteigt, ist seit dem 1. Januar 2026 das Amtsgericht ausschließlich zuständig – die Streitwertgrenze wurde auf 10.000 Euro angehoben. Nur bei Gewerbeobjekten oder sehr hohen Mieten kommt das Landgericht ab einem Streitwert von 10.001 Euro in Betracht.
Die Gerichtskosten muss der Vermieter als Kläger zunächst vorstrecken – der Kostenvorschuss ist Bedingung für die Eröffnung des Verfahrens. Hinzu kommen die Anwaltskosten: Im Zivilprozess vor dem Amtsgericht können sich beide Parteien anwaltlich vertreten lassen; es besteht kein Anwaltszwang. Vor dem Landgericht hingegen ist eine anwaltliche Vertretung Pflicht.
Zusätzlich zur Räumungsklage kann der Vermieter gleichzeitig eine Zahlungsklage auf rückständige Miete sowie eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB geltend machen – also die Entschädigung für die Zeit, in der der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses ohne Rechtstitel weiter nutzt. Laut BGH darf der Vermieter dabei statt der ehemaligen Miethöhe auch die marktübliche Miete als Entschädigung fordern.
Wenn der Vermieter das Verfahren gewinnt, trägt der Mieter grundsätzlich alle Kosten: Gerichtskosten, Anwaltskosten des Vermieters und die Kosten der Zwangsräumung. Das Problem in der Praxis: Wer wegen Mietrückständen gekündigt wurde, hat meist kein Geld. Vermieter sollten realistisch einkalkulieren, dass sie zumindest einen Teil der Kosten selbst tragen müssen.
Die Zwangsräumung – was passiert, wenn der Räumungstitel vorliegt
Wenn das Räumungsurteil rechtskräftig ist und der Mieter immer noch nicht ausgezogen ist, kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht die Zwangsvollstreckung beantragen und einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser bestimmt den Räumungstermin, kündigt diesen dem Mieter an und erscheint am festgesetzten Tag – falls notwendig mit Polizei, Schlüsseldienst und einer Spedition.
Die Gegenstände des Mieters werden bei einer Zwangsräumung in der Regel eingelagert. Der Mieter hat dann eine kurze Frist – häufig zwei Wochen –, um seine Sachen abzuholen. Tut er das nicht, droht die Versteigerung.
Mieter können auch nach einem rechtskräftigen Räumungsurteil noch Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO beantragen, wenn die Zwangsräumung für sie eine sittenwidrige Härte darstellen würde. Die Anforderungen dafür sind hoch: Es muss sich um eine extreme Beeinträchtigung handeln, die eine sofortige Räumung schlicht unzumutbar macht – etwa eine lebensbedrohliche Erkrankung oder eine bevorstehende Entbindung. Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin gestellt werden.
Eigenmächtiges Handeln des Vermieters – was strafbar ist und warum
Ein abschließender und wichtiger Hinweis für Vermieter: Wer ohne Räumungstitel handelt – die Wohnung öffnet, Schlösser austauscht, Strom oder Heizung abstellt oder Möbel entfernt –, macht sich strafbar und haftet auf Schadensersatz. Das gilt auch dann, wenn die Kündigung eindeutig wirksam war, der Mieter die Wohnung verlassen hat müssen und der Vermieter im Recht ist.
Das Recht gibt dem Vermieter klare Spielregeln: Zuerst Kündigung, dann Abwarten der Frist, dann Räumungsklage, dann Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Wer diesen Weg abkürzt, zahlt drauf – mit Strafanzeige und Schadensersatz.
Wenn Sie in einer Räumungsklage-Situation stecken
Ob Sie als Mieter eine Kündigung oder Klageschrift erhalten haben oder als Vermieter eine Räumungsklage vorbereiten möchten – die individuelle Situation bestimmt die richtige Strategie. Ein einziger formeller Fehler in der Kündigung kann das gesamte Verfahren zunichte machen. Eine übersehene Schonfristzahlung kann den Räumungsanspruch zu Fall bringen. Eine unzureichende Verteidigung kann zu einem sofort vollstreckbaren Versäumnisurteil führen. Professionelle Unterstützung ist in Räumungsverfahren keine Frage des Komforts, sondern der Notwendigkeit.
Weitere Informationen und das Kontaktformular finden Sie unter https://lexmart.de
FAQ – Die 7 wichtigsten Fragen zur Räumungsklage 2026
Wann kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen?
Eine Räumungsklage kann der Vermieter erst dann einreichen, wenn das Mietverhältnis durch eine wirksame Kündigung beendet ist und der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht verlassen hat. Vor der Klageerhebung müssen mehrere Schritte abgeschlossen sein: Die Kündigung muss schriftlich, mit Unterschrift und nachweisbar zugegangen sein. Bei ordentlicher Kündigung muss die Frist abgelaufen sein – mindestens drei Monate, bei längerer Mietdauer bis zu neun Monate. Bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs muss ein Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten vorliegen. Bei anderen Pflichtverletzungen ist in der Regel eine Abmahnung erforderlich. Eigenmächtiges Handeln des Vermieters ohne Räumungstitel ist verboten und strafbar – unabhängig davon, ob die Kündigung berechtigt war.
Welche Fehler in der Kündigung lassen die Räumungsklage scheitern?
Die Gerichte stellen strenge formelle Anforderungen an die Wirksamkeit einer Kündigung. Häufige und folgenschwere Fehler sind: die Kündigung per E-Mail statt auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift, ein nicht beweissicherer Zugang beim Mieter, eine fehlende oder unzureichende Begründung bei ordentlicher Kündigung, eine fehlende Abmahnung vor der fristlosen Kündigung bei Pflichtverletzungen, die nicht Zahlungsverzug sind, eine ungenaue Benennung der Bedarfsperson bei Eigenbedarfskündigung sowie formale Fehler in der Bezeichnung der Parteien oder der Wohnung. Jeder dieser Fehler kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen – und damit die gesamte Räumungsklage zu Fall bringen. Eine anwaltliche Prüfung der Kündigung vor Einreichung der Klage ist deshalb dringend zu empfehlen.
Was ist die Schonfristzahlung und wann greift sie?
Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist eine gesetzlich verankerte zweite Chance für Mieter, die wegen Mietrückständen fristlos gekündigt wurden. Wenn der Mieter den gesamten ausstehenden Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig begleicht, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam und der Räumungsanspruch entfällt. Eine Teilzahlung genügt nicht – der gesamte Rückstand muss beglichen werden. Die entscheidende Einschränkung: Hat der Vermieter gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin ausgesprochen, bleibt diese ordentliche Kündigung auch nach vollständiger Zahlung wirksam. Der BGH hat das mehrfach bestätigt. Wer also fristlos und ordentlich zugleich gekündigt wurde, kann trotz Nachzahlung zur Räumung verpflichtet bleiben.
Wie lange dauert eine Räumungsklage in der Praxis?
Eine Räumungsklage dauert in der Praxis häufig zwischen sechs Monaten und einem Jahr. In komplexeren Fällen oder bei stark ausgelasteten Gerichten kann sich das Verfahren auf zwei Jahre hinziehen. Faktoren, die die Dauer beeinflussen, sind: die Auslastung des jeweiligen Amtsgerichts, ob ein Gütetermin zu einer Einigung führt oder nicht, ob der Mieter Widerspruch einlegt und Verteidigungsargumente vorträgt, ob Sachverständige benötigt werden und ob der Mieter nach einem Urteil noch Vollstreckungsschutz beantragt. Vermieter sollten realistisch mit einer Dauer von mindestens einem Jahr rechnen. Für Mieter bedeutet die Verfahrensdauer: Es bleibt Zeit für die Suche nach einer neuen Wohnung oder für eine einvernehmliche Lösung.
Welche Kosten entstehen bei einer Räumungsklage?
Der Streitwert einer Räumungsklage beträgt das Zwölffache der monatlichen Bruttomiete. Bei 800 Euro Bruttomiete liegt er bei 9.600 Euro. Da der Streitwert bei den meisten Wohnraummietverhältnissen unter 10.000 Euro liegt, ist seit dem 1. Januar 2026 ausschließlich das Amtsgericht zuständig. Die Gerichtskosten muss der Vermieter als Kläger vorstrecken. Hinzu kommen die Anwaltskosten beider Seiten. Gewinnt der Vermieter das Verfahren, muss der Mieter grundsätzlich alle Kosten tragen – Gerichtskosten, Anwaltskosten des Vermieters und die Kosten der Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher. In der Praxis ist die Eintreibung dieser Kosten bei zahlungsunfähigen Mietern aber häufig schwierig.
Kann der Mieter nach einem Räumungsurteil noch etwas tun?
Auch nach einem Räumungsurteil hat der Mieter noch Handlungsoptionen, wenn auch enge. Erstens kann er gegen das Urteil Berufung einlegen – das verlängert das Verfahren und verzögert die Vollstreckung. Zweitens kann er beim Gericht nach § 721 ZPO eine verlängerte Räumungsfrist beantragen, die in begründeten Fällen bis zu einem Jahr betragen kann. Drittens kann er unter sehr engen Voraussetzungen nach § 765a ZPO Vollstreckungsschutz beantragen, wenn die Zwangsräumung eine sittenwidrige Härte darstellen würde – etwa wegen einer lebensbedrohlichen Erkrankung. Dieser Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin beim Vollstreckungsgericht gestellt werden. Die Anforderungen sind hoch; Wohnungsnot allein reicht nicht als Versagungsgrund.
Was ist beim Räumungsvergleich zu beachten?
Ein Räumungsvergleich ist eine einvernehmliche Lösung zwischen Mieter und Vermieter im Rahmen des Räumungsverfahrens. In einem solchen Vergleich verpflichtet sich der Mieter, die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen – oft gegen Zugeständnisse des Vermieters, zum Beispiel einen Ausgleichsbetrag, Erlass von Schulden oder Unterstützung bei den Umzugskosten. Der Räumungsvergleich hat denselben Rang wie ein Räumungsurteil: Er ist vollstreckbar. Zieht der Mieter zum vereinbarten Termin nicht aus, kann der Vermieter sofort den Gerichtsvollzieher beauftragen – ohne erneutes Gerichtsverfahren. Für Mieter gilt: Einen Räumungsvergleich sollte man nur unterschreiben, wenn der Auszugstermin tatsächlich realistisch eingehalten werden kann. Für Vermieter ist der Vergleich oft die schnellere und günstigere Alternative zum vollständigen Verfahren.
