Der Untermietvertrag ist eine praktische Lösung, wenn ein Hauptmieter seine Wohnung oder einen Teil davon zeitweise oder dauerhaft an eine andere Person weitervermieten möchte. Doch welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus, und worauf sollten Hauptmieter und Untermieter besonders achten? Dieser Beitrag bietet einen umfassenden Überblick.
Was ist ein Untermietvertrag?
Ein Untermietvertrag ist ein Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter einer Wohnung oder eines Hauses und einer dritten Person, dem Untermieter. Der Hauptmieter bleibt weiterhin Vertragspartner des Vermieters und haftet diesem gegenüber für die Erfüllung aller Pflichten aus dem Hauptmietvertrag. Typische Gründe für einen Untermietvertrag sind:
- Vorübergehender Auslandsaufenthalt oder berufliche Versetzung.
- Finanzielle Entlastung durch die Weitervermietung von ungenutztem Wohnraum.
- Gemeinschaftliches Wohnen, beispielsweise in einer Wohngemeinschaft (WG).
Welche rechtlichen Grundlagen gelten für Untermietverträge?
1. Benötige ich die Zustimmung des Vermieters?
Gemäß § 540 BGB benötigt der Hauptmieter die Zustimmung des Vermieters, wenn er die Wohnung oder Teile davon untervermieten möchte. Fehlt diese Zustimmung, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.
2. Habe ich einen Anspruch auf Erlaubnis?
Nach § 553 BGB hat der Hauptmieter unter bestimmten Umständen einen Anspruch darauf, die Zustimmung des Vermieters zu erhalten, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt. Beispiele dafür sind finanzielle Engpässe oder eine persönliche Veränderung wie ein beruflicher Umzug.
Was sollte in einem Untermietvertrag geregelt sein?
Ein schriftlicher Untermietvertrag schafft Klarheit für alle Beteiligten. Er sollte mindestens folgende Punkte enthalten:
- Daten der Vertragspartner: Vollständige Namen und Anschriften des Hauptmieters und des Untermieters.
- Beschreibung der Mieträume: Welche Räume werden vermietet? Gehören Gemeinschaftsräume dazu?
- Mietdauer: Ist die Untervermietung befristet oder unbefristet?
- Miete und Nebenkosten: Wie hoch ist die Untermiete, und welche Nebenkosten sind enthalten?
- Pflichten des Untermieters: Regelungen zur Nutzung der Wohnung, z. B. Ruhezeiten oder Hausordnung.
- Kaution: Vereinbarung über die Höhe und Verwahrung einer Sicherheitsleistung.
- Kündigungsmodalitäten: Fristen und Bedingungen für die Beendigung des Untermietverhältnisses.
Welche Pflichten hat der Hauptmieter?
Der Hauptmieter bleibt Vertragspartner des Vermieters und haftet weiterhin für die Erfüllung des Hauptmietvertrags. Dazu gehören:
- Zahlung der gesamten Miete: Der Hauptmieter muss die Miete weiterhin vollständig an den Vermieter zahlen, auch wenn der Untermieter nicht zahlt.
- Sicherstellung der Hausordnung: Der Hauptmieter ist dafür verantwortlich, dass der Untermieter die Hausordnung einhält.
- Verantwortung für Schäden: Der Hauptmieter haftet für Schäden, die durch den Untermieter entstehen.
Welche Rechte und Pflichten hat der Untermieter?
Der Untermieter hat das Recht auf die vereinbarte Nutzung der Räume. Gleichzeitig ist er verpflichtet:
- Untermiete zu zahlen: Der Untermieter muss die Miete pünktlich zahlen.
- Räume sorgfältig zu behandeln: Die gemieteten Räume sind pfleglich zu behandeln.
- Hausordnung einzuhalten: Der Untermieter muss sich an die im Hauptmietvertrag festgelegten Regeln halten.
Wichtig: Der Untermieter ist nicht direkt an den Vermieter gebunden und kann keine Ansprüche aus dem Hauptmietvertrag geltend machen.
Welche Herausforderungen gibt es bei Untermietverträgen?
Untermietverträge bergen Konfliktpotenzial. Häufige Streitpunkte sind:
- Zustimmung des Vermieters: Ohne Zustimmung kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten.
- Schäden in der Wohnung: Unklarheiten über die Verantwortung für entstandene Schäden.
- Kündigung: Uneinigkeit über die Beendigung des Untermietverhältnisses.
Beispiele aus der Praxis
Beispiel 1: Fehlen der Zustimmung des Vermieters
Ein Hauptmieter vermietete ein Zimmer ohne Zustimmung des Vermieters. Dieser erfuhr davon und kündigte das Hauptmietverhältnis fristlos. Das Amtsgericht München bestätigte die Rechtmäßigkeit der Kündigung (Az. 411 C 29154/19).
Beispiel 2: Streit über Schäden
Ein Untermieter verursachte Schäden an den Wänden der Wohnung. Der Hauptmieter musste für die Reparaturen aufkommen, konnte jedoch erfolgreich Schadensersatz vom Untermieter verlangen. Grundlage war die vertraglich vereinbarte Haftung im Untermietvertrag.
Beispiel 3: Kündigung des Untermietvertrags
Ein Hauptmieter kündigte das Untermietverhältnis fristgerecht, doch der Untermieter weigerte sich auszuziehen. Das Landgericht Berlin entschied zugunsten des Hauptmieters und ordnete die Räumung an (Az. 65 S 94/20).
Tipps für einen erfolgreichen Untermietvertrag
- Schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen: Vor Abschluss des Untermietvertrags sollte der Hauptmieter die Erlaubnis des Vermieters einholen.
- Detaillierter Vertrag: Ein klarer und umfassender Vertrag vermeidet Missverständnisse.
- Kommunikation pflegen: Eine offene und transparente Kommunikation zwischen Hauptmieter, Untermieter und Vermieter ist essenziell.
- Übergabeprotokoll erstellen: Dokumentieren Sie den Zustand der Räume bei Einzug und Auszug des Untermieters.
Fazit
Ein Untermietvertrag kann für alle Beteiligten von Vorteil sein, wenn er sorgfältig vorbereitet und rechtlich abgesichert ist. Hauptmieter sollten sich ihrer Verantwortung bewusst sein und die Zustimmung des Vermieters einholen. Mit einem klaren Vertrag und guter Kommunikation lassen sich viele potenzielle Konflikte vermeiden. So steht einer erfolgreichen Untermiete nichts im Wege.
