Dürfen Mieter Teile ihrer Wohnung untervermieten, um Kosten zu sparen?
Die Frage der Untervermietung ist ein häufiges Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 21. November 2023 mit seinem Urteil (Az. VIII ZR 5/23) eine weitreichende Entscheidung getroffen, die die Rechte von Mietern stärkt. Demnach dürfen Mieter Teile ihrer Wohnung untervermieten, um ihre Mietkosten zu reduzieren, unabhängig davon, ob es sich um den Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt. Dieses Urteil gibt Mietern mehr Flexibilität und ermöglicht es ihnen, Wohnraum effektiver zu nutzen.
Das Recht zur Untervermietung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. § 553 Abs. 1 BGB gibt Mietern die Möglichkeit, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verlangen, wenn sie ein berechtigtes Interesse daran nachweisen können. Das Urteil des BGH konkretisiert diese Regelung und stellt klar, dass wirtschaftliche Gründe, wie die Reduzierung der Mietkosten, ein solches berechtigtes Interesse darstellen können.
Welche Voraussetzungen gelten für die Untervermietung?
Das Recht zur Untervermietung ist nicht uneingeschränkt. Mieter müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um eine Erlaubnis vom Vermieter zu erhalten:
- Berechtigtes Interesse: Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen, etwa die finanzielle Entlastung oder die bessere Nutzung des Wohnraums.
- Erlaubnis des Vermieters: Grundsätzlich bedarf die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters. Ohne eine solche Erlaubnis riskiert der Mieter eine Abmahnung oder sogar die Kündigung des Mietverhältnisses.
- Angemessener Umfang: Es dürfen nur Teile der Wohnung untervermietet werden, nicht die gesamte Wohnung, es sei denn, dies wurde ausdrücklich vereinbart.
- Zweck der Untervermietung: Die Untervermietung darf nicht gegen die Interessen des Vermieters verstoßen, etwa durch die Überbelegung der Wohnung oder die Nutzung für gewerbliche Zwecke.
Wann darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern?
Obwohl Mieter ein Recht auf Untervermietung haben, kann der Vermieter die Erlaubnis in bestimmten Fällen verweigern. Dies ist gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB möglich, wenn die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar ist. Unzumutbarkeit kann beispielsweise vorliegen, wenn:
- der Untermieter das Mietobjekt nachweislich übermäßig belastet oder beschädigt,
- die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt wäre,
- der Untermieter nicht den vertraglichen Anforderungen des Hauptmietvertrags entspricht.
In solchen Fällen hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, die Untervermietung abzulehnen. Er muss dies jedoch gut begründen und dem Mieter die Möglichkeit geben, auf die Ablehnung zu reagieren.
Welche Rechte haben Mieter bei der Untervermietung?
Mieter haben ein starkes Recht auf Untervermietung, wenn sie die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Mieter Schadenersatz verlangen, wenn der Vermieter die Erlaubnis ohne triftigen Grund verweigert. Zudem können Mieter die Untervermietung gerichtlich durchsetzen, wenn der Vermieter sich ohne ausreichende Begründung querstellt.
Wichtig ist jedoch, dass Mieter die Untervermietung stets offenlegen und die Zustimmung des Vermieters einholen. Eine heimliche Untervermietung kann als Vertragsverletzung gewertet werden und zur Kündigung führen. Mieter sollten daher frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen und die Untervermietung transparent gestalten.
Welche Pflichten haben Mieter bei der Untervermietung?
Neben ihren Rechten haben Mieter auch Pflichten, die sie bei der Untervermietung beachten müssen. Sie bleiben weiterhin Hauptmieter und haften gegenüber dem Vermieter für Schäden, die durch den Untermieter entstehen. Zudem sind sie verpflichtet, den Vermieter über die Identität des Untermieters und die Dauer der Untervermietung zu informieren.
Es ist ratsam, einen schriftlichen Untermietvertrag abzuschließen, um die Rechte und Pflichten zwischen Hauptmieter und Untermieter klar zu regeln. Der Untermietvertrag sollte alle wesentlichen Punkte enthalten, wie die Miethöhe, die Nutzung der Wohnung und die Kündigungsfristen. Dadurch lassen sich viele Streitigkeiten im Vorfeld vermeiden.
Welche Bedeutung hat das Urteil des BGH für die Praxis?
Das Urteil des BGH vom 21. November 2023 schafft mehr Rechtssicherheit für Mieter und stärkt ihre Position gegenüber Vermietern. Es stellt klar, dass finanzielle Gründe ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darstellen können, und erlaubt so eine flexiblere Nutzung von Wohnraum. Besonders in Zeiten steigender Mietpreise bietet die Untervermietung eine Möglichkeit, die finanzielle Belastung zu reduzieren.
Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass sie sorgfältig prüfen müssen, ob eine Verweigerung der Erlaubnis gerechtfertigt ist. Eine pauschale Ablehnung ist nicht zulässig und kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Vermieter sollten daher die Interessen des Mieters und ihre eigenen Interessen sorgfältig abwägen, bevor sie eine Entscheidung treffen.
Fazit und Handlungsempfehlungen
Die Untervermietung von Teilen der Wohnung ist ein rechtlich abgesichertes Mittel, um Mietkosten zu senken und Wohnraum effizienter zu nutzen. Das Urteil des BGH vom 21. November 2023 stärkt die Rechte der Mieter und schafft gleichzeitig klare Leitlinien für Vermieter. Mieter sollten frühzeitig die Zustimmung des Vermieters einholen und die Untervermietung transparent gestalten. Vermieter hingegen sollten ihre Entscheidung gut begründen und rechtlich absichern.
Für die Zukunft ist zu erwarten, dass die Untervermietung weiterhin an Bedeutung gewinnen wird, insbesondere in Ballungsräumen mit steigenden Mietpreisen. Rechtssuchende sollten sich über ihre Rechte und Pflichten im Klaren sein und im Zweifelsfall rechtlichen Beistand in Anspruch nehmen, um Konflikte zu vermeiden und ihre Interessen durchzusetzen.
