Die Eigenbedarfskündigung ist eine der häufigsten Gründe, warum Vermieter Mietverträge kündigen. Sie ermöglicht es Vermietern, eine vermietete Wohnung für sich selbst, ihre Angehörigen oder andere berechtigte Personen zu beanspruchen. Für Mieter hingegen bedeutet eine solche Kündigung oft den Verlust ihres Zuhauses. Doch wann ist eine Eigenbedarfskündigung rechtlich zulässig? Welche Anforderungen müssen erfüllt sein, und wie können sich Mieter dagegen wehren? Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Grundlagen der Eigenbedarfskündigung und gibt praxisnahe Tipps für beide Seiten.
Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Die Eigenbedarfskündigung ist eine Form der ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Ein Vermieter kann das Mietverhältnis beenden, wenn er die Wohnung für sich selbst, seine Angehörigen oder eine zu seinem Haushalt gehörende Person benötigt. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Eigenbedarf konkret begründen. Eine pauschale Behauptung reicht nicht aus – es muss klar dargelegt werden, wer die Wohnung benötigt und warum.
Wer zählt zu den berechtigten Personen?
Der Eigenbedarf kann für den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder andere zu seinem Haushalt gehörende Personen geltend gemacht werden. Folgende Personen gelten als berechtigt:
- Familienangehörige:
Dazu gehören Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen. - Sonstige Haushaltsangehörige:
Auch Personen, die dauerhaft im Haushalt des Vermieters leben (z. B. Pflegepersonen oder Lebenspartner), können den Eigenbedarf begründen.
Wichtig ist, dass die Person tatsächlich in die Wohnung einziehen möchte und dies nachweisbar ist. Ein vorgeschobener Eigenbedarf, der nur dazu dient, den Mieter loszuwerden, ist unzulässig und kann Schadensersatzansprüche nach sich ziehen.
Welche Anforderungen muss eine Eigenbedarfskündigung erfüllen?
Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtlich Bestand hat, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Begründungspflicht:
Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung schriftlich begründen. Dabei ist konkret darzulegen, für wen die Wohnung benötigt wird und aus welchem Grund. Pauschale Formulierungen wie „für eigene Zwecke“ sind nicht ausreichend. - Kündigungsfristen:
Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB):- Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
- 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
- Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate
- Sozialklausel:
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn diese für ihn eine unzumutbare Härte darstellt (§ 574 BGB). Beispiele sind Krankheit, hohes Alter oder die Unmöglichkeit, rechtzeitig Ersatzwohnraum zu finden.
Wie können sich Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?
Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr zu setzen:
- Prüfung der Kündigung:
Der Mieter sollte die Kündigung auf Formfehler prüfen lassen. Ist die Begründung unzureichend oder die Kündigung nicht schriftlich erfolgt, ist sie unwirksam. - Widerspruch:
Liegen persönliche Härtefälle vor, kann der Mieter der Kündigung widersprechen (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen. - Vorgeschobener Eigenbedarf:
Kann der Mieter nachweisen, dass der angegebene Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist, kann er Schadensersatzansprüche geltend machen (§ 280 BGB). Dies umfasst etwa Umzugskosten, Maklergebühren oder die Differenz zu einer höheren Miete. - Räumungsfrist beantragen:
Das Gericht kann auf Antrag des Mieters eine Räumungsfrist gewähren (§ 721 ZPO), um mehr Zeit für die Wohnungssuche zu ermöglichen.
Was sagt die aktuelle Rechtsprechung?
Die Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung hat sich in den letzten Jahren weiterentwickelt. Wichtige Entscheidungen umfassen:
- Vorgeschobener Eigenbedarf:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mehrfach klargestellt, dass ein vorgeschobener Eigenbedarf unzulässig ist. Vermieter müssen nachweisen, dass der Eigenbedarf tatsächlich besteht und nicht nur vorgetäuscht wurde (BGH, Urteil vom 29. März 2017, Az. VIII ZR 44/16). - Alternativwohnungen:
Wenn dem Vermieter eine Alternativwohnung zur Verfügung steht, muss er diese prüfen, bevor er Eigenbedarf geltend macht. Andernfalls kann die Kündigung unwirksam sein (BGH, Urteil vom 22. Mai 2019, Az. VIII ZR 180/18). - Verzicht auf Eigenbedarf:
Hat der Vermieter zuvor erklärt, auf Eigenbedarf zu verzichten, ist eine spätere Eigenbedarfskündigung problematisch und kann unwirksam sein (BGH, Urteil vom 17. März 2010, Az. VIII ZR 70/09).
Was sollten Vermieter beachten?
Um rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Vermieter folgende Punkte beachten:
- Sorgfältige Begründung:
Die Begründung der Kündigung sollte konkret und nachvollziehbar sein. Pauschale Formulierungen oder unklare Angaben führen oft zur Unwirksamkeit. - Frühzeitige Kommunikation:
Ein frühzeitiger Dialog mit dem Mieter kann dazu beitragen, Konflikte zu vermeiden und eine einvernehmliche Lösung zu finden. - Alternativwohnung prüfen:
Verfügt der Vermieter über weitere Immobilien, sollte er prüfen, ob diese für den Eigenbedarf genutzt werden können.
Handlungsempfehlungen aus rechtlicher Sicht
Für Vermieter ist es essenziell, die Eigenbedarfskündigung sorgfältig vorzubereiten und die gesetzlichen Vorgaben einzuhalten. Eine anwaltliche Beratung ist empfehlenswert, um Fehler zu vermeiden und den Prozess rechtssicher zu gestalten.
Für Mieter gilt: Wer eine Eigenbedarfskündigung erhält, sollte die Rechtmäßigkeit der Kündigung prüfen lassen. Härtefälle sollten frühzeitig geltend gemacht werden, um die eigene Position zu stärken.
Die Bedeutung der Eigenbedarfskündigung wird in den kommenden Jahren voraussichtlich weiter zunehmen, da die Wohnraumknappheit in vielen Städten steigt. Vermieter und Mieter sollten daher gut informiert sein, um ihre Rechte und Pflichten zu kennen und wahrzunehmen.
