Die Mietpreisbremse in Deutschland – Stand 2025 und Perspektiven

Die Mietpreisbremse bleibt auch im Jahr 2025 eines der zentralen Instrumente der deutschen Politik, um den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu regulieren. Seit ihrer Einführung im Jahr 2015 ist sie regelmäßig Gegenstand hitziger Diskussionen zwischen Politik, Vermietern und Mieterschutzorganisationen. Dieser Artikel beleuchtet den aktuellen Stand der Mietpreisbremse, ihre Wirksamkeit und die zukünftigen Perspektiven.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse wurde mit dem Ziel eingeführt, exorbitante Mietsteigerungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einzudämmen. Sie regelt, dass bei Neuvermietungen die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten für:

1. Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
2. Umfassend modernisierte Wohnungen: Wohnungen, bei denen Modernisierungskosten 1/3 der Neubaukosten erreichen, fallen ebenfalls nicht unter die Regelung.
3. Bestehende Mieten: Wurde eine Miete vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse vereinbart, bleibt sie auch bei Neuvermietung bestehen.

Aktueller Stand der Mietpreisbremse 2025

Im Dezember 2024 beschloss die Bundesregierung eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029. Außerdem wurde der Anwendungsbereich angepasst, um die Regelung zu verschärfen:

1. Ausweitung der Mietpreisbremse:
   Der Stichtag für Neubauten wurde angepasst. Wohnungen, die zwischen dem 1. Oktober 2014 und dem 1. Oktober 2019 erstmals genutzt und vermietet wurden, fallen nun ebenfalls unter die Mietpreisbremse. Neubauten nach dem 1. Oktober 2019 bleiben weiterhin ausgenommen.
2. Transparenz bei Vormieten:
   Vermieter müssen bei einer Neuvermietung schriftlich darlegen, wie sich die Miete zusammensetzt und ob die Mietpreisbremse angewendet wird. Dies soll Mieter vor unzulässigen Mietsteigerungen schützen.
3. Härtere Sanktionen:
   Die Rechte von Mietern wurden gestärkt, indem sie unzulässige Mieterhöhungen leichter rückwirkend geltend machen können. Zudem drohen Vermietern höhere Strafen bei Verstößen.

Wie wirksam ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse hat die Mieten in vielen Städten verlangsamt, allerdings nicht in allen Fällen effektiv. Studien zeigen, dass sie in einigen Regionen, insbesondere in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München, nur begrenzt wirkt. Gründe hierfür sind:

1. Schlupflöcher für Vermieter:
   Vermieter umgehen die Mietpreisbremse oft, indem sie Wohnungen als möbliert oder zur Zwischenmiete anbieten. Solche Mietverhältnisse sind von der Regelung ausgenommen und ermöglichen höhere Preise.
2. Mangelnde Kontrolle:
   Viele Mieter sind nicht über ihre Rechte informiert oder scheuen den rechtlichen Aufwand, unzulässige Mieterhöhungen anzufechten.
3. Begrenzte Deckelung:
   Die Mietpreisbremse greift nur bei Neuvermietungen, während bestehende Mietverhältnisse von der Regelung nicht profitieren.

Trotz dieser Schwächen gibt es Anzeichen dafür, dass die Mietpreisbremse in Kombination mit anderen Instrumenten wie der Mietpreisbremse Plus in bestimmten Regionen Wirkung zeigt.

Kritik und Reformbedarf

Die Mietpreisbremse steht seit ihrer Einführung unter Kritik. Während Vermieterverbände sie als Eingriff in die Vertragsfreiheit und als Hemmnis für Investitionen sehen, fordern Mieterschutzorganisationen eine stärkere Regulierung. Zu den zentralen Kritikpunkten gehören:

1. Ungleichheit zwischen Mietern:
   Die Mietpreisbremse schützt nur neue Mieter, während bestehende Mietverhältnisse oft von überhöhten Mieten betroffen bleiben.
2. Zu viele Ausnahmen:
   Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sind von der Regelung ausgenommen, was deren Effektivität deutlich einschränkt.
3. Fehlende Anreize für Neubau:
   Kritiker argumentieren, dass die Mietpreisbremse Investitionen in neue Wohnungen hemmt und somit langfristig zur Wohnungsnot beiträgt.

Zukunftsperspektiven der Mietpreisbremse

Mit der Verlängerung bis 2029 hat die Bundesregierung signalisiert, dass die Mietpreisbremse weiterhin ein zentrales Instrument bleiben soll. Gleichzeitig wird diskutiert, wie die Regelung effektiver gestaltet werden kann:

1. Ausweitung des Anwendungsbereichs:
   Eine mögliche Reform könnte Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen teilweise in die Mietpreisbremse einbeziehen, um die Wirkung zu verstärken.
2. Strengere Kontrollen:
   Digitale Plattformen und Mietregister könnten eingeführt werden, um unzulässige Mieterhöhungen besser zu erkennen und zu sanktionieren.
3. Förderung des Wohnungsbaus:
   Um die negativen Effekte der Mietpreisbremse auf den Neubau auszugleichen, könnten zusätzliche Förderprogramme und steuerliche Anreize geschaffen werden.
4. Mietdeckel als Ergänzung:
   Einige Bundesländer diskutieren die Einführung eines Mietdeckels, der eine absolute Obergrenze für Mieten festlegt.

Handlungsempfehlungen für Mieter und Vermieter

Für Mieter ist es wichtig, ihre Rechte zu kennen und die Miete bei Neuvermietungen zu überprüfen. Mieterschutzorganisationen und Verbraucherzentralen bieten Unterstützung bei der Durchsetzung von Ansprüchen. Zudem sollten Mieter darauf achten, dass Vermieter die Mietpreisbremse einhalten und schriftlich darlegen, wie die Miete berechnet wurde.

Vermieter sollten die rechtlichen Vorgaben der Mietpreisbremse genau beachten, um Konflikte und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Eine transparente Kommunikation mit Mietern und eine korrekte Berechnung der Miete sind dabei essenziell.