Kann eine ordentliche Kündigung durch eine Schonfristzahlung unwirksam werden?
Die Frage, ob eine ordentliche Kündigung durch eine Schonfristzahlung unwirksam wird, beschäftigt seit Jahren Mieter, Vermieter und die Gerichte. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage zuletzt am 23. Oktober 2024 (Az. VIII ZR 106/23) aufgegriffen und ein wichtiges Urteil gefällt, das sowohl die Rechte der Vermieter als auch der Mieter klarstellt. Zunächst ist festzuhalten, dass die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB grundsätzlich darauf abzielt, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam zu machen. Doch wie verhält es sich mit einer ordentlichen Kündigung, die aus demselben Grund ausgesprochen wurde?
Der BGH hat entschieden, dass die ordentliche Kündigung von einer Schonfristzahlung nicht automatisch berührt wird. Dies bedeutet, dass Vermieter trotz Begleichung der Mietrückstände an der ordentlichen Kündigung festhalten können. Dieser Umstand ist für Mieter von besonderer Bedeutung, da sie in der irrigen Annahme handeln könnten, durch die Zahlung sämtliche Kündigungen abwenden zu können.
Was regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zur Schonfristzahlung?
Der Gesetzgeber hat mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine Regelung geschaffen, die es Mietern erlaubt, eine fristlose Kündigung abzuwenden, sofern sie innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche Mietrückstände begleichen. Ziel dieser Regelung ist es, soziale Härten für Mieter zu vermeiden und ihnen die Möglichkeit zu geben, das Mietverhältnis fortzusetzen. Wichtig ist jedoch, dass diese Vorschrift ausschließlich die fristlose Kündigung betrifft.
Die ordentliche Kündigung hingegen, die oftmals parallel zur fristlosen Kündigung ausgesprochen wird, unterliegt anderen rechtlichen Maßstäben. Nach der Entscheidung des BGH hat eine Schonfristzahlung keinerlei Einfluss auf die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung. Vermieter können also unabhängig von der Zahlung darauf bestehen, dass das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist endet.
Welche Bedeutung hat die BGH-Entscheidung für Vermieter und Mieter?
Für Vermieter bietet die Entscheidung des BGH eine klare Stärkung ihrer Position. Sie können sicher sein, dass eine ordentliche Kündigung Bestand hat, selbst wenn der Mieter die Rückstände begleicht. Dies ermöglicht eine bessere Planbarkeit und reduziert die Gefahr, dass Vermieter trotz wiederholter Mietausfälle an einem Mietverhältnis festhalten müssen. Für Mieter hingegen stellt das Urteil eine erhebliche Einschränkung dar. Es wird ihnen bewusst gemacht, dass eine Schonfristzahlung allein nicht ausreicht, um das Mietverhältnis vollständig zu retten.
Mieter sollten daher bereits frühzeitig Maßnahmen ergreifen, um Mietrückstände zu vermeiden oder mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu finden. Der Weg zur rechtlichen Klärung über eine Schonfristzahlung führt häufig zu weiteren Konflikten, die durch frühzeitiges Handeln vermieden werden können.
Welche Handlungsoptionen haben Mieter bei einer ordentlichen Kündigung?
Wenn Mieter mit einer ordentlichen Kündigung konfrontiert werden, gibt es verschiedene Möglichkeiten, um den Verlust der Wohnung zu verhindern. Zunächst ist es ratsam, den Vermieter zu kontaktieren und nach einer einvernehmlichen Lösung zu suchen. Dies könnte beispielsweise in einer Ratenzahlungsvereinbarung oder einem Verzicht auf die Kündigung gegen Begleichung der Rückstände bestehen. Eine solche Einigung sollte stets schriftlich dokumentiert werden.
Sollte der Vermieter nicht kooperationsbereit sein, besteht die Möglichkeit, rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen und die Kündigung auf ihre formellen und materiellen Voraussetzungen prüfen zu lassen. Häufig scheitern Kündigungen an Formfehlern oder unzureichender Begründung. Es ist zudem wichtig, die geltenden Kündigungsfristen nach § 573c BGB zu beachten, die je nach Mietdauer variieren.
Wie sollten Vermieter bei Mietrückständen vorgehen?
Vermieter sind gut beraten, bei Mietrückständen zunächst das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und eine gütliche Einigung anzustreben. Sollte dies scheitern, ist die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ein probates Mittel, um das Mietverhältnis zu beenden. Eine parallele ordentliche Kündigung sollte stets in Betracht gezogen werden, um das Mietverhältnis unabhängig von einer möglichen Schonfristzahlung zu beenden.
Für die Durchsetzung der Räumungsklage ist eine umfassende Dokumentation der Mietrückstände unerlässlich. Zudem sollten Vermieter sicherstellen, dass sämtliche Fristen und Formvorschriften eingehalten werden, um die Wirksamkeit der Kündigung nicht zu gefährden.
Fazit und Handlungsempfehlungen
Das Urteil des BGH vom 23. Oktober 2024 hat die Rechtslage für Schonfristzahlungen und ordentliche Kündigungen deutlich klargestellt. Während Mietern durch die Schonfristzahlung eine Möglichkeit gegeben wird, die fristlose Kündigung abzuwenden, bleibt die ordentliche Kündigung davon unberührt. Dies eröffnet Vermietern zusätzliche Sicherheit und Handlungsspielraum, stellt Mieter jedoch vor die Herausforderung, frühzeitig aktiv zu werden, um den Verlust der Wohnung zu verhindern.
Für die Zukunft ist zu erwarten, dass diese Rechtsprechung Bestand haben wird, da sie eine klare Abgrenzung zwischen den verschiedenen Kündigungsarten schafft. Mieter sollten ihre Rechte und Pflichten genau kennen und im Zweifel rechtlichen Beistand hinzuziehen. Vermieter hingegen sollten ihre Kündigungen rechtlich einwandfrei gestalten und den Dialog mit dem Mieter suchen, um unnötige Konflikte zu vermeiden.
