Der Wohnungsmarkt in Berlin ist seit Jahren ein Brennpunkt der mietrechtlichen Diskussionen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, und steigende Mieten stellen viele Mieter vor erhebliche Herausforderungen. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, wurde 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt, geregelt in den §§ 556d bis 556g Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Diese Instrumente zur Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietungen wurden 2020 reformiert, um eine Verlängerung der Maßnahmen bis maximal 2025 zu ermöglichen. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem wegweisenden Urteil entschieden, dass diese Verlängerung verfassungsgemäß ist (Urt. v. 18.12.2024, Az. VIII ZR 16/23).
Hintergrund: Die Regelungen der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse begrenzt in bestimmten Gebieten die zulässige Miethöhe bei Neuvermietungen. Demnach darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Welche Gebiete von dieser Regelung erfasst werden, entscheiden die Bundesländer durch Rechtsverordnungen. § 556d Abs. 2 BGB gibt den Ländern hierzu die Ermächtigung, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu definieren und die Mietpreisbremse für diese Gebiete zu verhängen.
In der Ursprungsfassung von 2015 war die Begrenzung der Rechtsverordnung auf maximal fünf Jahre festgelegt. Eine Verlängerung war nicht vorgesehen. Erst 2020 wurde der gesetzliche Rahmen überarbeitet: Die Rechtsverordnungen können nun – vorbehaltlich bestimmter Voraussetzungen – bis 2025 verlängert werden. Der Berliner Senat machte hiervon Gebrauch und führte 2020 die Zweite Mietenbegrenzungsverordnung ein. Diese Entscheidung wurde von Vermietern infrage gestellt, die argumentierten, dass die neue Regelung gegen das Grundgesetz verstoße.
Der Fall vor dem BGH
Der BGH hatte über die Klage von Mietern zu entscheiden, die die Einhaltung der Mietpreisbremse geltend machten. Die Vermieter hatten die Zulässigkeit der Zweiten Mietenbegrenzungsverordnung von 2020 angezweifelt und argumentiert, dass die zugrundeliegende Ermächtigungsgrundlage im § 556d Abs. 2 BGB verfassungswidrig sei. Die zentrale Frage war, ob der Bundesgesetzgeber durch die Reform von 2020 in verfassungskonformer Weise eine Verlängerung der Mietpreisbremse ermöglicht hatte.
Entscheidung des BGH
Der BGH entschied, dass die Zweite Mietenbegrenzungsverordnung von 2020 wirksam ist. Er begründete seine Entscheidung damit, dass die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage im § 556d Abs. 2 BGB in der Fassung von 2020 mit dem Grundgesetz vereinbar sei. Der Gesetzgeber habe mit der Reform auf die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt reagiert und ein legitimes Ziel verfolgt: den Schutz von Mietern vor unverhältnismäßig hohen Mieten.
Das Gericht betonte, dass die Mietpreisbremse ein geeignetes und verhältnismäßiges Mittel sei, um dieses Ziel zu erreichen. Die Begrenzung der Verlängerung auf maximal fünf Jahre stelle sicher, dass die Regelung nicht zu einer dauerhaften Einschränkung der Vertragsfreiheit führe. Auch die Kompetenz des Bundesgesetzgebers zur Regelung solcher mietrechtlichen Maßnahmen sei nicht zu beanstanden.
Verfassungsrechtliche Erwägungen
Die Entscheidung des BGH steht im Einklang mit der verfassungsrechtlichen Rechtsprechung zur Sozialbindung des Eigentums (Art. 14 GG). Die Mietpreisbremse greift zwar in die Vertragsfreiheit der Vermieter ein, ist jedoch durch das übergeordnete Ziel der sozialen Wohnraumversorgung gerechtfertigt. Der Gesetzgeber ist verpflichtet, die Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum zu sichern, insbesondere in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin.
Zudem berücksichtigte der BGH, dass die Regelung verhältnismäßig ist. Die Begrenzung der Miethöhe gilt nur für Neuvermietungen und beinhaltet zahlreiche Ausnahmen, etwa für Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen. Damit wird dem Interesse der Vermieter Rechnung getragen, eine angemessene Rendite zu erzielen.
Auswirkungen der Entscheidung
Für Mieter
Das Urteil stärkt die Rechte der Mieter und gibt ihnen ein wirksames Instrument an die Hand, um gegen überhöhte Mieten vorzugehen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Mieter überprüfen, ob die vereinbarte Miete den Vorgaben der Mietpreisbremse entspricht. Werden diese überschritten, haben Mieter Anspruch auf eine entsprechende Mietsenkung und können zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.
Für Vermieter
Vermieter müssen sicherstellen, dass ihre Mietforderungen die gesetzlichen Vorgaben einhalten. Verstöße gegen die Mietpreisbremse können zu Rückforderungsansprüchen der Mieter führen und unter Umständen Bußgelder nach sich ziehen. Um rechtliche Konflikte zu vermeiden, sollten Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete genau ermitteln und sich bei Unsicherheiten rechtlich beraten lassen.
Für den Gesetzgeber
Die Entscheidung des BGH bestätigt die Wirksamkeit der Reform von 2020 und gibt dem Gesetzgeber Rückenwind für weitere Maßnahmen zur Entlastung des Wohnungsmarkts. Gleichzeitig mahnt das Urteil zur Sorgfalt bei der Ausgestaltung solcher Regelungen, um die Balance zwischen Mieter- und Vermieterinteressen zu wahren.
Handlungsempfehlungen
Für Mieter
- Prüfung der Miethöhe: Mieter sollten überprüfen, ob die geforderte Miete den Vorgaben der Mietpreisbremse entspricht. Hierbei kann der Mietspiegel eine hilfreiche Orientierung bieten.
- Rechtsberatung: Bei Überschreitungen der zulässigen Miethöhe sollte rechtlicher Rat eingeholt werden, um Ansprüche geltend zu machen.
- Dokumentation: Alle relevanten Unterlagen, wie Mietvertrag und Korrespondenz mit dem Vermieter, sollten sorgfältig aufbewahrt werden.
Für Vermieter
- Ermittlung der Vergleichsmiete: Vermieter sollten die ortsübliche Vergleichsmiete genau ermitteln, um Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu vermeiden.
- Ausnahmen prüfen: Es sollte geprüft werden, ob die vermietete Wohnung unter eine der Ausnahmen der Mietpreisbremse fällt, etwa bei Neubauten oder Modernisierungen.
- Rechtsberatung: Bei Unsicherheiten zur Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ist eine rechtliche Beratung ratsam, um Haftungsrisiken zu minimieren.
Fazit
Das Urteil des BGH vom 18. Dezember 2024 (Az. VIII ZR 16/23) bestätigt die Wirksamkeit der Mietpreisbremse und deren Verlängerung bis 2025. Es stärkt die Position der Mieter und unterstreicht die Verpflichtung des Gesetzgebers, für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Gleichzeitig zeigt die Entscheidung, dass eine ausgewogene Interessenabwägung zwischen Mietern und Vermietern möglich ist. Für Mieter und Vermieter gleichermaßen ist es wichtig, die gesetzlichen Vorgaben zu kennen und einzuhalten, um Konflikte zu vermeiden.
