Die Mietkaution ist für viele Mieter und Vermieter ein sensibles Thema, das häufig zu Streitigkeiten führt. Nach dem Ende des Mietverhältnisses steht die Abrechnung der Kaution an, doch diese ist an gesetzliche Vorgaben und Fristen gebunden. Mieter erwarten eine zügige Rückzahlung, während Vermieter die Kaution oft als Sicherheit für offene Forderungen oder Schäden zurückhalten. Doch was sagt das Gesetz? Welche Rechte und Pflichten gelten, und wie lassen sich Konflikte vermeiden? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte zur Abrechnung der Mietkaution.
Was ist die Mietkaution, und wofür dient sie?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlen. Sie dient dazu, den Vermieter vor finanziellen Risiken zu schützen, beispielsweise:
- Ausgleich von Mietrückständen
- Ersatz für Schäden an der Wohnung
- Begleichung offener Betriebskosten
Die gesetzlichen Grundlagen finden sich in § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), der die Höhe, Anlage und Rückzahlung der Kaution regelt.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietkaution maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen. Diese Obergrenze ist zwingend und darf weder durch den Mietvertrag noch durch eine einvernehmliche Vereinbarung überschritten werden.
Die Zahlung der Kaution kann in drei gleichen Raten erfolgen (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten jeweils mit den folgenden Monatsmieten.
Wie muss die Kaution angelegt werden?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem insolvenzsicheren Konto anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Verzinsung muss dem Mieter zugutekommen, wobei üblicherweise die Verzinsung für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist gilt. Alternativ können andere Sicherheiten, wie Bürgschaften oder Kautionsversicherungen, vereinbart werden.
Ein Verstoß gegen die Anlagepflicht kann dazu führen, dass der Vermieter Schadensersatz leisten muss.
Wann und wie muss die Mietkaution abgerechnet werden?
Die Abrechnung der Mietkaution erfolgt grundsätzlich nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter darf jedoch die Kaution solange einbehalten, bis alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis geprüft und geklärt sind. Die wichtigsten Schritte zur Abrechnung sind:
- Prüfung der Wohnung:
Nach der Wohnungsübergabe überprüft der Vermieter, ob Schäden vorliegen, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Normale Gebrauchsspuren dürfen nicht von der Kaution abgezogen werden. - Berücksichtigung offener Forderungen:
Der Vermieter kann ausstehende Mietzahlungen, Betriebskostennachforderungen und Schadensersatzansprüche mit der Kaution verrechnen. - Erstellung der Nebenkostenabrechnung:
Die Kaution kann auch als Sicherheit für noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen zurückbehalten werden. Der Vermieter hat hierfür bis zu 12 Monate nach Ende des Mietverhältnisses Zeit (§ 556 Abs. 3 BGB). - Rückzahlung der Kaution:
Sobald alle Ansprüche geklärt sind, muss der Vermieter die Kaution einschließlich der Zinsen zurückzahlen. Eine pauschale Zurückhaltung ist nicht zulässig.
Welche Fristen gelten für die Abrechnung?
Das Gesetz sieht keine festen Fristen für die Abrechnung der Mietkaution vor. Die Rechtsprechung hat jedoch klargestellt, dass der Vermieter eine „angemessene Prüfungsfrist“ hat, die in der Regel zwischen drei und sechs Monaten liegt (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05). Innerhalb dieser Frist muss der Vermieter Ansprüche geltend machen und die Kaution abrechnen. Für ausstehende Nebenkostenabrechnungen kann die Kaution teilweise zurückbehalten werden, bis die Abrechnung vorliegt.
Was tun bei Streitigkeiten?
Kommt es zu Unstimmigkeiten bei der Abrechnung der Mietkaution, haben Mieter und Vermieter folgende Möglichkeiten:
- Schriftliche Aufforderung zur Abrechnung:
Mieter sollten den Vermieter schriftlich auffordern, die Kaution abzurechnen. Dabei sollte eine angemessene Frist gesetzt werden (z. B. zwei Wochen). - Rechtsberatung:
Wenn der Vermieter sich weigert, die Kaution abzurechnen oder zurückzuzahlen, kann ein Anwalt oder eine Mieterberatung helfen. - Klage auf Rückzahlung:
Ist der Vermieter trotz Aufforderung nicht bereit, die Kaution abzurechnen, können Mieter eine Klage auf Rückzahlung einreichen. Der Anspruch verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB). - Einbehalt durch den Vermieter:
Vermieter sollten nur berechtigte Forderungen einbehalten. Unrechtmäßige Abzüge können zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen.
Häufige Fehler und rechtliche Fallstricke
- Unzulässige Abzüge:
Normale Abnutzung (z. B. verblasste Wandfarbe oder Kratzer auf dem Boden) darf nicht von der Kaution abgezogen werden. Der Vermieter kann nur Schäden geltend machen, die über die normale Abnutzung hinausgehen. - Verrechnung mit strittigen Forderungen:
Der Vermieter darf die Kaution nicht zur Begleichung von Forderungen nutzen, die noch nicht rechtskräftig festgestellt sind. - Fehlerhafte Verzinsung:
Der Vermieter muss die Kaution korrekt verzinsen und die Zinsen an den Mieter auszahlen. Fehler bei der Verzinsung können Schadensersatzansprüche auslösen. - Verletzung der Anlagepflicht:
Wird die Kaution nicht getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt, haftet dieser bei einer Insolvenz.
Handlungsempfehlungen aus rechtlicher Sicht
Für Vermieter ist es wichtig, die Kaution korrekt anzulegen und nur berechtigte Forderungen mit der Kaution zu verrechnen. Eine transparente und fristgerechte Abrechnung hilft, Streitigkeiten zu vermeiden.
Mieter sollten die Kautionsabrechnung sorgfältig prüfen und unberechtigte Abzüge nicht akzeptieren. Bei Unklarheiten oder Konflikten ist es ratsam, rechtliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Die Einhaltung der Verjährungsfristen ist essenziell, um Ansprüche rechtzeitig geltend zu machen.
Angesichts steigender Wohnkosten und zunehmender Konflikte im Mietrecht bleibt die Abrechnung der Mietkaution ein wichtiges Thema. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten ihre Rechte und Pflichten genau kennen, um unnötige Streitigkeiten zu vermeiden.
