Die Räumungsklage – Voraussetzungen, Ablauf und Rechte von Vermietern und Mietern

Die Räumungsklage ist ein zentrales Instrument im Mietrecht, um einen Mieter zur Räumung einer Wohnung zu zwingen, wenn das Mietverhältnis beendet wurde und der Mieter dennoch nicht auszieht. Sie ist für Vermieter oft der letzte Schritt, während sie für Mieter existenzielle Fragen aufwirft. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Voraussetzungen für eine Räumungsklage erfüllt sein müssen, wie der Ablauf gestaltet ist und welche Rechte Vermieter und Mieter dabei haben.

Wann ist eine Räumungsklage erforderlich?

Eine Räumungsklage wird notwendig, wenn das Mietverhältnis rechtlich beendet ist, der Mieter die Wohnung jedoch nicht freiwillig räumt. Häufige Gründe hierfür sind:

1. Kündigung des Mietverhältnisses:
   Eine wirksame Kündigung – sei es eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB oder eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB – ist Voraussetzung für eine Räumungsklage.
2. Ablauf der Kündigungsfrist:
   Bei einer ordentlichen Kündigung muss die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist abgelaufen sein, bevor die Klage eingereicht werden kann.
3. Widerspruch des Mieters:
   Hat der Mieter der Kündigung widersprochen (§ 574 BGB, Sozialklausel) oder weigert sich trotz Fristablauf auszuziehen, bleibt dem Vermieter oft keine andere Möglichkeit als die gerichtliche Durchsetzung.
4. Beendigung durch Aufhebungsvertrag:
   Auch bei einem wirksam abgeschlossenen Aufhebungsvertrag kann eine Räumungsklage erforderlich sein, wenn der Mieter die Wohnung nicht räumt.

Ohne vorherige Beendigung des Mietverhältnisses ist eine Räumungsklage nicht zulässig.

Welche Voraussetzungen muss der Vermieter beachten?

1. Formelle Wirksamkeit der Kündigung:
   Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und den Mieter über den Kündigungsgrund informieren (§ 573 Abs. 3 BGB). Formfehler führen zur Unwirksamkeit der Kündigung und können die Räumungsklage scheitern lassen.
2. Fristsetzung:
   Vor der Einreichung der Klage sollte dem Mieter eine letzte Frist zur Räumung gesetzt werden. Dies zeigt dem Gericht, dass der Vermieter alles versucht hat, um den Streit außergerichtlich zu lösen.
3. Abwägung der Sozialklausel:
   Hat der Mieter Gründe wie Krankheit, hohes Alter oder eine unzumutbare Härte, kann er Widerspruch einlegen (§ 574 BGB). Das Gericht wird dann eine Interessenabwägung vornehmen.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Der Ablauf der Räumungsklage gliedert sich in mehrere Schritte:

1. Einreichung der Klage:
   Die Klage wird beim zuständigen Amtsgericht am Ort der Mietwohnung eingereicht. In der Klage müssen der Beendigungstatbestand (z. B. Kündigung) und die Räumungsverweigerung des Mieters schlüssig dargelegt werden.
2. Zustellung der Klage:
   Das Gericht stellt die Klage dem Mieter zu. Der Mieter hat dann zwei Wochen Zeit, schriftlich auf die Klage zu reagieren (§ 274 ZPO).
3. Mündliche Verhandlung:
   Nach Eingang der Klageerwiderung wird ein Verhandlungstermin angesetzt, bei dem die Parteien ihre Standpunkte darlegen. Das Gericht prüft die Wirksamkeit der Kündigung und die Einwände des Mieters.
4. Urteil:
   Hält das Gericht die Kündigung für wirksam, wird der Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt. Dieses Urteil bildet die Grundlage für die Zwangsräumung.
5. Zwangsräumung:
   Räumt der Mieter die Wohnung trotz des Urteils nicht freiwillig, kann der Vermieter die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher beantragen (§ 885 ZPO).

Welche Rechte haben Mieter im Rahmen einer Räumungsklage?

Mieter haben im Räumungsverfahren verschiedene Rechte, um sich gegen eine unrechtmäßige Kündigung zu wehren:

1. Widerspruch gegen die Kündigung:
   Nach § 574 BGB kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Beispiele sind schwerwiegende Erkrankungen oder die Unmöglichkeit, rechtzeitig Ersatzwohnraum zu finden.
2. Räumungsfrist beantragen:
   Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO). Dies gibt dem Mieter Zeit, eine neue Wohnung zu finden.
3. Aufrechnung mit Gegenansprüchen:
   Mieter können gegen die Räumungsklage Ansprüche auf Schadenersatz oder Mietminderung geltend machen, wenn der Vermieter seine Pflichten verletzt hat.

Kosten einer Räumungsklage

Die Kosten der Räumungsklage umfassen Gerichtskosten, Anwaltskosten und die Kosten der Zwangsräumung. Sie richten sich nach dem Streitwert, der im Mietrecht regelmäßig der Jahreskaltmiete entspricht. Grundsätzlich trägt die unterliegende Partei die Kosten (§ 91 ZPO). Wird der Mieter zur Räumung verurteilt, muss er auch die Kosten der Zwangsräumung tragen.

Besondere Form der Räumung: Berliner Räumung

Die sogenannte Berliner Räumung (§ 885a ZPO) ist eine kostengünstige Variante der Zwangsräumung. Dabei wird lediglich der Mieter aus der Wohnung entfernt, während der Vermieter das Eigentum des Mieters in der Wohnung belässt. Der Vermieter trägt nur die Kosten für den Gerichtsvollzieher und die Schlossaustauschmaßnahmen. Der Vorteil liegt in der erheblichen Reduzierung der Kosten im Vergleich zur klassischen Zwangsräumung.

Handlungsempfehlungen aus rechtlicher Sicht

Für Vermieter ist es entscheidend, vor Einreichung einer Räumungsklage die formellen Anforderungen an die Kündigung zu prüfen. Fehler in der Kündigung können den gesamten Prozess verzögern und hohe Kosten verursachen. Eine anwaltliche Beratung ist daher dringend zu empfehlen.

Für Mieter gilt: Bei Erhalt einer Kündigung oder Räumungsklage sollten sie unverzüglich handeln und ihre Rechte prüfen lassen. Eine frühzeitige anwaltliche Beratung kann helfen, Fehler des Vermieters aufzudecken und die eigene Rechtsposition zu stärken.

Zukünftig dürfte das Thema Räumungsklagen durch die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt an Bedeutung gewinnen. Gerichte werden sich vermehrt mit Härtefällen und sozialrechtlichen Fragen auseinandersetzen müssen. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten daher über die aktuelle Rechtslage informiert bleiben.